El desahucio por impago del alquiler permite al arrendador solicitar la recuperación del inmueble cuando el inquilino incumple su obligación de pagar. Puede acompañarse de una reclamación de rentas y cantidades debidas. Su punto de partida es una relación de arrendamiento, por lo que no debe confundirse con la entrada de personas que nunca tuvieron autorización.
Antes de reclamar conviene revisar el contrato, calcular la deuda y ordenar los justificantes de pago. Una demanda basada en mensualidades incorrectas, recibos duplicados o comunicaciones difíciles de acreditar puede generar problemas evitables.
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Qué revisar antes de presentar la demanda
Comprueba quién figura como arrendador y arrendatario, qué inmueble se alquiló, cuándo vencía cada pago y qué gastos podía repercutirse válidamente al inquilino. Separa la renta de suministros, gastos de comunidad u otros conceptos; no toda cantidad exigida por el propietario es necesariamente reclamable.
También deben revisarse las comunicaciones anteriores, los acuerdos de aplazamiento y cualquier pago parcial. Si existe una discrepancia sobre reparaciones o compensaciones, conviene documentarla para que pueda valorarse jurídicamente.
Negociación previa y requerimiento de pago
Desde la reforma procesal de 2025, la regla general exige intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de acudir a la vía civil, salvo excepción. En un desahucio por alquiler hay que comprobar cómo cumplir ese requisito en el caso concreto.
No debe confundirse el intento de negociación con el requerimiento fehaciente que puede impedir la enervación. Aunque una comunicación pueda diseñarse atendiendo a ambas cuestiones, sus efectos y requisitos deben examinarse por separado. Un mensaje que solo exige el pago no acredita automáticamente toda actividad negociadora exigible.
Documentación para un desahucio por impago
- Contrato de arrendamiento y anexos o acuerdos posteriores.
- Documento que acredita la legitimación del arrendador.
- Relación de mensualidades y cantidades pendientes, con sus vencimientos.
- Extractos, recibos y justificantes de pagos parciales.
- Requerimientos y prueba de su envío, contenido y recepción.
- Acreditación del intento de negociación cuando sea exigible.
Por ejemplo, si faltan tres mensualidades pero se recibió una transferencia sin concepto, debe revisarse su imputación antes de fijar el saldo. El importe reclamado ha de poder explicarse con documentos, no solo con una cifra final.
Cómo se tramita el procedimiento
La Ley de Enjuiciamiento Civil encauza esta reclamación por el juicio verbal. Admitida la demanda, se requiere al demandado para que, dentro del plazo legal de diez días, desaloje, pague o se oponga, con las condiciones y advertencias que contiene el requerimiento judicial.
La oposición puede dar lugar a una vista. Si no existe oposición ni una actuación que cierre el litigio, el procedimiento continúa hacia la recuperación de la posesión conforme a la resolución correspondiente. Las notificaciones recibidas indican los pasos y plazos concretos del expediente.
Qué es la enervación del desahucio
La enervación permite, cuando legalmente procede, evitar el desahucio mediante el pago o puesta a disposición de las cantidades reclamadas y de las que se deban en ese momento.
El artículo 22.4 de la LEC limita esta posibilidad. Con carácter general, no opera si ya se utilizó anteriormente, con la salvedad legal relativa a causas imputables al arrendador, ni cuando hubo requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y la deuda seguía sin pagarse al presentarla.
Cuánto tarda en recuperarse la vivienda
Los diez días del requerimiento no son la duración completa del desahucio. Influyen las notificaciones, la oposición, los señalamientos y las incidencias legalmente procedentes, incluidas las relacionadas con vulnerabilidad. No puede garantizarse una fecha universal de lanzamiento.
El marco procesal se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Nuestra guía de la Ley de Okupas 2026 explica cómo distinguir el impago de otras situaciones de ocupación.
Información jurídica general revisada el 13 de septiembre de 2026.
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