La negociación previa al desahucio debe analizarse antes de presentar una demanda civil. La Ley Orgánica 1/2025 introdujo, con carácter general, la exigencia de intentar un medio adecuado de solución de controversias. Sin embargo, la ley también contempla excepciones: no todos los procedimientos para recuperar un inmueble tienen el mismo requisito.
La primera pregunta es qué acción se va a ejercitar. Un desahucio por impago del alquiler, una reclamación por precario y una tutela sumaria por despojo de la posesión no son denominaciones intercambiables.
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Qué son los MASC
Las siglas MASC se refieren a los medios adecuados de solución de controversias. Su finalidad es que las partes intenten resolver el conflicto antes de que sea necesario un procedimiento judicial.
La mediación es una posibilidad, pero no la única. La ley permite, en las condiciones previstas, la negociación directa entre las partes o a través de sus abogados, la conciliación, una oferta vinculante confidencial y otros mecanismos reconocidos legalmente.
Intentar negociar no obliga a aceptar un acuerdo ni a renunciar a una deuda o al derecho a recuperar la vivienda. Lo exigible es una actuación de buena fe, referida al objeto del litigio y debidamente acreditada.
Cuándo se exige antes de un desahucio
La regla general afecta a los procesos civiles declarativos. En un conflicto de alquiler debe comprobarse si el procedimiento está sujeto a ella y cómo acreditar el intento. El hecho de que se solicite desalojar una vivienda no genera por sí solo una excepción.
Por ejemplo, una reclamación por rentas impagadas no queda automáticamente dispensada porque el propietario llame «ocupación» a la permanencia del inquilino. Importan el contrato anterior y la acción que corresponde a los hechos.
La excepción de la tutela sumaria de la posesión
El artículo 5.2.e exceptúa las demandas de tutela sumaria de la tenencia o posesión promovidas por quien ha sido despojado de ella o perturbado en su disfrute. Esta excepción es relevante para la recuperación posesoria frente a ocupaciones sin consentimiento cuando se utiliza ese cauce.
Debe evitarse extenderla a cualquier procedimiento que termine con una entrega del inmueble. La demanda ha de encajar realmente en la tutela sumaria. Además, las denuncias penales no están sometidas a este requisito civil.
La ley también exceptúa, entre otras actuaciones, la solicitud de medidas cautelares previas a la demanda y las demandas ejecutivas. Son supuestos propios; no eliminan necesariamente los requisitos de una posterior demanda declarativa.
Cómo acreditar el intento de negociación
El artículo 10 exige constancia documental. Si interviene una tercera persona neutral, puede emitir el documento acreditativo previsto por la ley. En una negociación directa pueden utilizarse los documentos legalmente admitidos que permitan comprobar la identidad de las partes, el objeto y las fechas relevantes.
Cuando no existe un documento firmado por ambas partes, la ley contempla acreditar que la otra recibió la invitación o propuesta, cuándo lo hizo y que pudo acceder a su contenido íntegro. Conviene elegir un medio que permita probar esos extremos.
La confidencialidad también importa: acreditar que se intentó negociar no equivale a aportar indiscriminadamente todas las ofertas y conversaciones al procedimiento. La ley distingue la información acreditativa del contenido confidencial y establece excepciones concretas.
Qué ocurre si la otra parte no responde
Entre las causas de terminación sin acuerdo, la ley contempla que transcurran treinta días naturales desde la recepción de la solicitud inicial sin primera reunión o contacto negociador ni respuesta escrita. Existen otras causas y cómputos según cómo se desarrollen las conversaciones.
Por eso no basta con afirmar que «ha pasado un mes». Debe identificarse qué comunicación se realizó, cuándo se recibió y qué ocurrió después. Un abogado puede revisar la acreditación antes de presentar la demanda.
Las reglas están en los artículos 5, 9 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025. Para el contexto de las ocupaciones, consulta la guía de la Ley de Okupas 2026.
Información jurídica general revisada el 13 de septiembre de 2026.
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